DSR DTI LTV 정의·개념·계산법 총정리

DSR DTI LTV 정의·개념·계산법 총정리

DSR·DTI·LTV는 **금융권에서 대출 한도와 위험도를 동시에 가늠하기 위해 쓰는 ‘3대 지표’**로, 차주의 소득·부채·담보가치를 각각 분석해 상환 능력을 객관화함으로써 정부의 부동산·가계부채 규제 정책과 개인의 자금 관리 전략에 모두 결정적인 영향을 미친다.

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1. 왜 ‘3대 지표’가 중요한가 ― 규제의 출발점

DSR (총부채원리금상환비율), DTI (총부채상환비율), LTV (담보인정비율)는 한마디로 ‘돈을 빌려도 되는 안전 구간’을 수치로 표시해 주는 척도다. 한국은 가계부채 규모가 GDP 대비 세계 최고 수준이라, 금융당국이 각종 ‘핀셋 규제’로 세 지표의 상한선을 수시로 조정한다. DSR은 2023년부터 개인별 40%로, 생애 최초 주택 구입자는 50%까지, 고가주택·2주택 이상 보유자는 30%로 차등 적용된다. DTI는 수도권 투기과열지구에서 40%를 기본으로, 장기 모기지 상품이나 서민·실수요자에 한해 완화 혜택을 준다. LTV 역시 무주택 실수요자(생애 최초·신혼부부 등)는 최대 80%, 투기과열지구 다주택자는 0%까지 내려간다. 이처럼 정책·지역·보유 주택 수에 따라 유동적으로 변하는 상한선 때문에 세 용어를 정확히 이해해야 ‘대출 가능 금액’과 ‘납부해야 할 원리금’이 명확해진다.

2. DSR ― 소득 대비 모든 빚의 원리금 합계

개념: DSR = (모든 대출의 1년치 원리금 상환액) ÷ (연간 총소득) × 100
즉 담보대출·신용대출·학자금·카드론·자동차 할부까지 ‘이자뿐 아니라 원금까지’ 합쳐 계산한다. 월세 보증금 반환 채무 등 간접 부채도 포함된다.
계산 예시: 연소득 6,000 만원인 직장인이 주담대(연 4%, 30년 만기) 원리금 1,800 만원, 신용대출(연 6%, 5년) 원리금 600 만원, 자동차 할부 300 만원을 갚는다면 연간 총 원리금은 2,700 만원. → DSR = 2,700 ÷ 6,000 × 100 = 45%. 규제선 40%를 초과하므로 추가 대출이 불가하거나 한도가 삭감된다.
활용 팁: 소득 대비 빚이 많아도 만기를 늘려 연간 원리금을 낮추면 DSR이 하락한다. 반대로 금리가 오르면 원리금이 늘어 DSR이 급등하므로 **‘금리 인상 스트레스 테스트’**까지 고려해야 안전하다.

3. DTI ― 이자·원금 구분 없이 ‘담보대출 중심’ 관리

개념: DTI = (주택담보대출 이자 + 기타 부채 이자 + 주담대 원금 상환액) ÷ (연간 총소득) × 100
DTI는 원금 포함 범위가 주담대에 한정되고, 신용대출·카드론 등은 ‘이자만’ 반영한다. 그래서 DSR보다 규제 강도가 낮은 편이지만, 주택시장 과열 시 먼저 조여지는 지표이기도 하다.
계산 예시: 연소득 6,000 만원, 주담대 4억원(금리 3.5%, 20년 상환, 원리금 2,775 만원 중 원금 2,000 만원·이자 775 만원), 신용대출 3,000만원(금리 6%, 이자 180 만원)이라면 DTI = (775 + 180 + 2,000) ÷ 6,000 × 100 ≈ 49.3%. 수도권 투기과열지구 40% 규제선 초과. 만기 조정·중도상환·추가 소득 증빙 등이 필요하다.
활용 팁: DTI는 원금 상환액이 큰 만큼 분할상환 주담대보다 거치식·만기일시상환 구조가 유리해 보일 수 있으나, 이후 원금이 한꺼번에 터지면 DSR이 치솟으므로 장기 재무계획을 함께 짜야 한다.

4. LTV ― 담보가치 대비 대출한도 ‘부동산 버퍼’

개념: LTV = (주택담보대출 잔액) ÷ (담보 주택 시가) × 100
집값 6억원 아파트에 3억원을 빌렸다면 LTV 50%. 정책지역·보유 주택 수·생애 최초 여부에 따라 0~80%까지 차등 적용된다. 담보가치가 떨어지면 동일 대출 잔액이라도 LTV가 상승하므로, 하락장이 오면 추가 증빙자금(마진콜) 요구나 금리 가산 위험이 있다.
계산 응용: 아파트 시가가 6억원 → 5억원으로 떨어지면 동일 대출 3억원의 LTV는 60%→80%가 된다. 만약 규제선 70%라면 추가 담보 제공 또는 일부 상환 압박을 받을 수 있다.
활용 팁: LTV를 낮추는 가장 빠른 방법은 대출 상환 혹은 집값 상승이나, 실전에서는 ▲분양권 기준시가 인정 ▲감정평가 재의뢰 ▲가족 증여 통한 담보 확충 등으로 조정하기도 한다.

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마무리 ― 세 지표를 동시에 관리하는 전략

DSR·DTI·LTV는 서로 다른 계산식으로 같은 목표―‘대출 건전성’―을 측정한다. 대출 계획을 세울 땐 ①LTV로 최대 한도를 파악하고, ②DTI로 이자 부담을 점검한 뒤, ③DSR로 실질 상환 능력을 최종 확인해야 ‘셋 다 초과하지 않는 안전 구간’을 확보할 수 있다. 정부가 기준을 바꿀 때마다 내 기존 대출의 세 지표를 다시 계산해 ‘규제 사각지대’가 생기지 않는지 살피는 습관이 결국 자산 방어력이다.