주택담보대출 상한 6억원과 무관한 주거용 오피스텔, 수도권 주택 분양시장 판 흔든다

주택담보대출 상한 6억원과 무관한 주거용 오피스텔, 수도권 주택 분양시장 판 흔든다
주택담보대출 한도 6억원 규제가 적용되지 않는 주거용 오피스텔이 수도권 분양시장에서 대체재로 부상하며, 실수요자와 투자자 모두에게 주목받고 있습니다.

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1. 주택담보대출 한도 6억원 규제란 무엇인가?

정부는 부동산 과열 방지를 위해 주택담보대출(주담대) 한도를 제한하고 있습니다. 특히 투기과열지구나 조정대상지역의 경우, 주담대 상한은 시세와 무관하게 ‘최대 6억원’으로 제한되며, 이는 주택을 구입할 때 대출 가능한 금액에 직접적인 영향을 미칩니다. LTV(주택담보인정비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 함께 적용하면 실질적인 자금 조달이 어려워져 실수요자나 무주택자들도 수도권 분양 시장에서 소외되는 경우가 많습니다.

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2. 주거용 오피스텔은 주담대 규제에서 자유롭다

반면, 주거용 오피스텔은 ‘주택’이 아니라 ‘비주택’으로 분류되기 때문에 주택담보대출 규제에서 상대적으로 자유롭습니다. 특히 6억원 상한이 적용되지 않으며, 대출 심사는 LTV 70% 수준으로 가능하고, DSR도 주택담보대출이 아닌 일반 신용대출 기준이 적용되기 때문에 실질적인 대출 가능 금액이 더 큽니다. 이로 인해 신혼부부, 1인 가구, 투자자들이 아파트 대신 오피스텔을 선택하는 현상이 확산되고 있습니다. 실제로 수도권의 일부 오피스텔은 분양 시작과 동시에 완판되는 사례도 나타나고 있습니다.

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3. 분양가 9억 초과 신축 오피스텔, 고급 아파트 대체재로 부상

수도권에서는 최근 9억 원을 초과하는 오피스텔이 증가하고 있습니다. 이는 고급 아파트를 대체할 수 있는 구조와 입지를 갖춘 오피스텔이 등장하면서 생긴 현상입니다. 특히 실거주를 목적으로 하는 신혼부부나 자산가 계층은 ‘주담대 제한 없는 고급 오피스텔’을 선호하고 있으며, 분양권 전매 제한이나 청약 1순위 제한도 없다는 점이 경쟁력을 높이고 있습니다. 단, 취득세는 아파트보다 높은 4.6%(주택은 1~3.5%)가 적용되며, 전용면적 산정 방식도 달라 실면적이 좁게 느껴질 수 있습니다.

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4. 향후 수도권 분양시장 판도 변화 전망

주택담보대출 규제로 인한 자금 조달의 어려움 속에서 오피스텔의 상대적 자유로움은 수도권 분양 시장의 ‘판’을 흔들고 있습니다. 특히, 주거 목적에 적합한 설계(발코니 확장, 세대분리형 구조, 방 2~3개 구성 등)가 적용된 오피스텔이 다수 출시되며 수요층이 넓어지고 있습니다. 전문가들은 이러한 흐름이 장기적으로 수도권 분양시장에서 아파트 중심의 공급 구조를 변화시킬 가능성이 높다고 보고 있으며, 앞으로 정부 정책이 오피스텔까지 규제 범위를 넓히지 않는 한, 투자자와 실수요자의 관심은 더욱 집중될 것으로 전망됩니다.